Is bevrijdende verjaring daadwerkelijk volledig bevrijdend?
Sinds juni 2007 ben ik praktiserend advocaat. Als geboren en getogen Zeistenaar ben ik toch de Utrechtse provinciegrens overgestoken. Ik ben uitgekomen in Leiden voor de studie aan de oudste Universiteit van Nederland, om vervolgens in 2007 in Rotterdam te gaan werken en gelijktijdig de advocaat-stage te doorlopen. Ik zou het zo weer doen, wat een tijd was dat. Niet alleen de leerschool van het kantoor te Rotterdam, maar ook de sfeer van het Rotterdamse is bepalend en vormend gebleken voor mijn aanpak in zaken zoals ik die tot op heden betracht.
Inmiddels heb ik per aanvang 2011 een eigen praktijk binnen het sinds 1974 door mijn vader J.F.G. Schouten gevestigde advocatenkantoor Schouten – Advocaten te Zeist. Hoewel men vaak zegt dat je met “familie moet wandelen, niet moet handelen” heb ik ervoor gekozen beide te doen. Niet alleen J.F.G. Schouten is als advocaat praktiserend, ook mijn broer R.S. Schouten heeft zijn eigen praktijk onder de naam van het kantoor. Daarnaast is onze collega M.H. van den Berg al sinds 1985 werkzaam binnen ons kantoor als advocaat gespecialiseerd in personen & familierecht en erfrecht. Door verloop van tijd is zij eigenlijk “part of the family” geworden. Het is uniek om op deze (familiaire) basis bezig te zijn.
Naast het ondernemingsrecht, arbeidsrecht en erfrecht, is ons kantoor ook van oudsher gespecialiseerd in grondzaken. Bij grondzaken moet met name worden gedacht aan kwesties over ‘bevrijdende verjaring’. Alvorens in te gaan op een recente uitspraak van de Hoge Raad d.d. 24 februari jl. ter zake bevrijdende verjaring, even kort de inhoudelijke materie aangaande het leerstuk van bevrijdende verjaring.
Wat is bevrijdende verjaring ook alweer?
Kort gezegd houdt bevrijdende verjaring in dat iemand die een stuk grond in bezit heeft genomen, terwijl deze persoon weet dat dit stuk grond niet van hem/haar is, de eigendom van het stuk grond toch kan verwerven na ommekomst van een aangesloten periode van twintig (20) jaren. Zie in dit verband o.a. artikel 3:105 BW juncto 3:306 juncto 3:314 lid 2 BW. Onderdeel van de toetsing of sprake is van bevrijdende verjaring is naast de termijn van twintig (20) jaar ook de criteria of sprake is van “inbezitneming” van een stuk grond, en voorts of objectief de “eigendomspretentie” blijkt.
Wanneer is sprake van inbezitneming en eigendomspretentie?
Aan de hand van artikel 3:107 BW juncto 3:108 BW volgt dat beoordeeld moet worden of iemand een bezitter is. Een en ander is afhankelijk van de feiten en omstandigheden op locatie, de verkeersopvatting en de overige wetsartikelen uit titel 5 van boek 3 BW omtrent bezit en houderschap. Naar het huidige recht en aan de hand van de huidige lijn uit jurisprudentie is bij inbezitneming sprake van een ondubbelzinnig bezit wanneer de bezitter zich jegens de eigenaar, tegen wie de verjaring loopt, gedraagt op een wijze waaruit niet anders kan worden afgeleid dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn. De meest kenmerkende vorm van inbezitneming is het plaatsen van een hek- of gaaswerk of een andere afscheiding bijvoorbeeld een haag, waarmee het perceel wordt afgescheiden van het overige, om vervolgens het afgescheiden perceel te betrekken bij het reeds bij bezitter in eigendom verkerende perceel. Denk bijvoorbeeld aan de achtertuin die grenst aan openbaar bosgebied. Een vereiste voor de inbezitneming en de eigendomspretentie moet zijn dat het wel openbaar geschied. Kortom, het moet voor derden waarneembaar zijn dat de bezitter een eigendomspretentie heeft over het perceel wat door hem is afgescheiden van het overige openbare gedeelte. Enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen zijn ontoereikend om van inbezitneming te kunnen spreken. Vereist is dat de machtsuitoefening bij het in bezit nemen zodanig is dat naar verkeersopvatting (objectief) het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet wordt gedaan. Recentelijk is deze lijn nog bevestigd in het arrest van de Hoge Raad d.d. 18 september 2015, NJ 2016/78 r.o.v. 3.4.2.
Uit het voorgaande wordt duidelijk dat iedere kwestie waarin bevrijdende verjaring speelt – hoe kan het ook anders – neerkomt op de specifieke feiten en omstandigheden die bepalend zijn voor de vraag of met succes een beroep kan worden gedaan op eigendomsverkrijging door bevrijdende verjaring.
Recent arrest Hoge Raad d.d. 24 februari 2017
In aanvulling op het bovenstaande is – in mijn optiek – interessant dat de Hoge Raad recentelijk in haar arrest van 24 februari 2017 een overweging ten overvloede heeft opgenomen met betrekking tot eigendomsverkrijging door bevrijdende verjaring. Het lijkt er wel op alsof de Hoge Raad meent dat dergelijke eigendomsverkrijging onredelijk en onrechtmatig is vanwege het te kwader trouw element wat feitelijk onlosmakelijk verbonden is aan bevrijdende verjaring.
In deze casus handelt het om de Gemeente Heusden. In die gemeente is verweerder in cassatie woonachtig. Verweerder heeft in aanvulling op zijn achtertuin een stuk openbaar bosgrond betrokken voor een gedeelte ter grootte van 400 m2 (!). Verweerder heeft het betreffende perceel afgescheiden middels een omheining met afrastering en palen van 1,40 meter hoog. Het perceel is voorts langer dan 20 jaren op die wijze in bezit genomen en onderhouden als onderdeel van de (privé-)tuin van verweerder in cassatie.
De gemeente heeft nog getracht met schriftelijke aanzegging over te gaan tot handhaving, door ten eerste te stellen dat sprake zou zijn van gebruik van het perceel op basis van een gebruiksovereenkomst en ten tweede, dat door opzegging van de gebruiksovereenkomst over moest worden gegaan door verweerder tot ontruiming van het perceel. Zoals zo vaak bij zogeheten “slapende gemeenten” was de constatering en het handelen richting verweerder tardief, want de termijn van twintig (20) jaren was reeds verstreken. Daarnaast bleek niets van enige overeenkomst tot gebruik.
Interessant is dat de Hoge Raad in overweging 3.7.1 ten overvloede heeft overwogen c.q. gesignaleerd dat bij de eigendomsverkrijging middels bevrijdende verjaring door een bezitter te kwader trouw, er geen afweging ten grondslag ligt aan de tegenover elkaar staande belangen van de oorspronkelijk rechthebbende en de bezitter, zoals dat wel plaatsvindt bij eigendom door verkrijgende verjaring waarin een bezitter die wel te goeder trouw is eigenaar wordt door verjaring. Deze vergelijking met verkrijgende verjaring acht ik opvallend. Er is in de praktijk eigenlijk geen sprake meer van situaties dat bezitters te goeder trouw een perceel in eigendom kunnen verwerven. Dit komt simpelweg omdat verlangd wordt dat men kennis neemt van de openbare registers waartoe het Kadaster ook behoort.
Tevens interessant is bovendien dat de Hoge Raad vast stelt dat de vorderingen op grond van artikel 3:105 BW (bevrijdende verjaring) uitsluitend door de wetgever is bedoeld om de rechtszekerheid te dienen. Immers, als inmiddels door verloop van de verjaringstermijn geen vordering meer kan worden ingesteld om het bezit te beëindigen door stuiting, dan wordt de bezitter de eigenaar ook al is hij/zij niet te goeder trouw. Met andere woorden, het eigendomsrecht volgt na verloop van tijd de bezitter die de grond in bezit heeft genomen en gedurende twintig (20) jaar de eigendom heeft gepretendeerd. De Hoge Raad overweegt met betrekking tot dit aspect dat de bezitter die de eigendom verwerft, wetende dat de eigendom behoorde tot een ander, onrechtmatig handelt jegens die voormalig eigenaar. Deze lijn trekt de Hoge Raad door, aangezien zij voorts overweegt dat de voormalig eigenaar, indien voldaan is aan alle vereisten, van de bezitter kan vorderen dat de schade wordt vergoed die het gevolg is van het onrechtmatige handelen van de bezitter. Volgens de Hoge Raad staat de wet en in het bijzonder de bedoeling van de wetgever bij artikel 3:105 BW aan een dergelijk vordering uit onrechtmatige daad daaraan niet in de weg.
De Hoge Raad acht het voor de hand liggend dat in die situatie ten laste van de bezitter wordt gevorderd, op grond van o.a. 6:103 BW, dat de bezitter wordt veroordeeld bij wijze van schadevergoeding om de wederrechtelijk in bezit genomen grond aan de benadeelde in eigendom over te dragen.
In dit verband wordt in de r.o. 3.7.3. door de Hoge Raad verwezen naar de opmerking van de Minister in 2004 over de werking van artikel 3:105 lid 1 BW. Dit opmerking was namelijk:
“Op grond van de algemene regel van artikel 3:105 lid 1 BW jo artikel 3:306 BW word de bezitter inderdaad na 20 jaren eigenaar van de gestolen zaak, ook al is hij niet te goeder trouw. (…) Een en ander sluit niet uit dat na het intreden van de verjaringstermijn zowel de dief als de koper aansprakelijk zijn uit onrechtmatige daad waarbij vergoeding van de schade (in natura) kan plaatsvinden, namelijk door teruggave van de gestolen zaak.”
De Hoge Raad overweegt voorts ten overvloede dat bij een dergelijke procedure op grond van onrechtmatige daad jegens de bezitter, laatstgenoemde zich niet kan beroepen op een vorm van eigen schuld (artikel 6:101 BW) van de voormalig eigenaar omdat hij/zij niet regelmatig onderzoek heeft laten doen naar de kadastrale grenzen en het al dan niet onrechtmatige gebruik van bezitter. De Hoge Raad overweegt namelijk dat van een grondeigenaar niet kan worden verlangd dat hij/zij zijn percelen periodiek op bezitsinbreuken controleert als daarvoor geen concrete aanleiding bestaat. Dit geldt met name ook voor percelen die moeilijk begaanbaar of toegankelijk zijn.
Tot slot overweegt de Hoge Raad volledigheidshalve dat de vordering tot het instellen van vordering tot schadevergoeding vanwege wederrechtelijke inbezitneming van grond, ook op haar beurt onderhevig is aan een verjaringstermijn. Dit betreft namelijk de verjaringstermijn ex artikel 3:310 lid 1 BW van vijf (5) jaren. Deze verjaringstermijn vangt aan op het moment dat de benadeelde bekend is met zijn eigendomsverlies en de aansprakelijke persoon (de bezitter).
Op grond van het voorgaande arrest lijkt een nieuwe impuls te worden gegeven aan het leerstuk omtrent de bevrijdende verjaring in grondzaken en de mogelijk daaruit voortvloeiende (tegen-)vorderingen. Dus mocht u (uitbreidings-)plannen hebben in uw tuin, dan bent u gewaarschuwd!
Michiel Schouten stelt mr. Jeroen Rouers van De Advocaten van Van Riet te Utrecht peremptoir.
